부동산 칼럼 (안재원 부동산) – Refi가 필요한 경우와 주의점 (ft. 모기지 납부유예)

지난 칼럼에서는 상업용 부동산에서 계약서 내용파악의 중요성에 대해서 살펴보았는데, 이번에는 Refi가 꼭 필요한 경우와 특히, 코로나시대에 여러가지 이유로 모기지 구제 옵션을 받았고, 특히 모기지 납부 유예 forbearance등 기간이 끝나가거나, 종료하면서 Deferral등으로 변경한 상황에서의 Refi 상황에 대해서도 논의해 보려고 한다.

우선, 코로나시기에 job의 변경이나 소득감소로 모기지 납부 유예를 하고 있다면, 가장 간단한 방법은 연장 가능한 상황이라면, 최대한 연장하면서 가계의 재정상황을 개선시킨 후, 유예 종료시 모기지 납부를 시작하는 방법이다. 이는 종료시 대부분의 경우 목돈이 없다면 현실적인 선택방법이 Deferral 방법을 통해서 납부하지 못했던 모기지 원금과 이자부분을 기존 모기지 끝 기간에 일시납부 조건으로 유예하는 방법을 검토할 수 있다. 하지만, 이 경우에도 부동산세와 집보험부분은 에스크로 (escrow) 장부상에서 마이너스 상황이 되기에, 모기지 납부 유예를 종료하게 되면, deferral 옵션으로 넘어가게 되어도 보통 기존 월납부 금액이 일시적으로 올라갈 수 밖에 없는 경우가 많다. 이런 경우, 고민해 볼 수 있는 효과적인 방법이 refi이다.

이전 모기지 렌더 전문가와의 공동칼럼 기사에서 논의한 것처럼, 현재 본인의 모기지 이자율에서 0.5% 이상 낮출수 있다면, 특히 현재의 저금리시대에는 적극적으로 검토해 볼만 할 수 있다. 특히, 모기지 월 납부금액을 줄여야 하거나, 위의 모기지 유예기간 졸업으로 인한, 일시적인 모기지 월 납부액의 증가로 인해, 부담이 있는 경우, refi를 통해서 깔금하게 정리할 수 있는 방법이 있다. 이미 작년 연말 보다도 모기지 이자가 오른 부분이 있긴 하지만, 본인의 모기지 이자율와 차이에 의한 merit이 있다면, 적극적으로 검토해 볼 만 하다.

일단, refi 과정을 살표보면, 일반적인 주택 구매시에 하는 모기지와 금융적으로 유사한 부분이 많다. 타이틀 회사도 재금융과정에서 필요하고, 클로징 비용도 적지 않게 발생 된다. 하지만, refi는 본인이 살고 있는 주택에서 진행하는 것이므로, 이사갈 필요가 없고, 일부 절차적인 부분에서 편리함이 있다. 특히, 집값이 많이 오른 상황에서 하게되면, 보통 equity가 많아져서, appraisal (주택감정) 절차를 waive 받는 경우도 있다. 또, 중요한 점은 클로징비용을 론에 포함시켜서 본인이 클로징시 납부할 현금을 없앨 수도 있고, 혹시 다른 빚이 있다면, refi시에 일부 cash-out하여 payout을 하면서, 깔끔하게 정리할 수 있다.
모기지렌더마다 조건이 다를 수 있으므로 2군데 이상 비교해 가면서 진행해 볼수 있고 초기에 이런 절차에는 추가 비용이 들지 않는다. Refi 진행중에 추가로 본인부담이 필요한 경우엔, 미리 notice (보통 HOA doc 신청비용이나 주택감정비용등)를 주기에 큰 문제는 없다.

그런데, 본인이 이전보다 소득상황이나 job의 변경으로 재금융이 어렵다고 예단하는 경우가 있는데, 지난 코로나기간에 만일, 배우자가 job을 얻었거나, 본인이 2nd job이 생겼거나 했을때, 소득으로 인정받아서 재금융이 될 수 있다. 특히, W2 job 기간의 공백이 어느정도 생겼다고 해도, LOE (Letter of Explanation)을 통해, 기존의 W2의 재직기간에서 일시적인 공백으로 appeal해서 받아들어진다면, 큰 문제 없이 재금융을 받을 수 있다.

보다 중요한 것은 역시 전문가인 모기지렌더 상담을 통해, 본인의 refi 상황을 면밀히 검토, 분석해서 가능성까지 확인하여 진행 여부를 결정하는 것이다.

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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