부동산 칼럼 (안재원 부동산) – 비현금성 자금으로 집사기 – (안재원, 엄기호)

지난 칼럼에서는 자영업 사장님들을 위한 모기지 옵션에 대해서 살펴보았는데, 이번 칼럼에서는 주택구매시 론 금액을 제외한 본인 부담금을 현금이 아닌 자산으로 클로징하려고 할때 주의할 점에 대해서 S & S Funding 의 엄기호 (Ken Uhm) 님 (Loan Officer)과 대담을 해 보겠습니다.

Chris Ahn> 보통 주택을 구입할때 론 금액을 제외한 본인부담 금액은 일반적으로 은행계좌에 있는 자금으로 준비하는 경우가 일반적으로 알고 있는데, 고객에 따라 가끔 주식계좌나 암호화폐 계좌로 진행하시는 경우가 있습니다. 우선, 출처가 명확하지 않는 본인 개인금고안에 보관중인 현금의 경우는 현재 제도에서는 사용하기 어렵다고 들었는데 맞나요?

Ken Uhm> 네, 맞습니다. 클로징을 위해 사용할 수 있는 모든 자산은 현금화가 되어 Bank Account에 입금되어야만 사용할 수 있고, 돈의 출처를 Documents로 증명할 수 있어야만 합니다. 주식이나 암호화폐도 현금화 한후에 출처가 어느 곳에서 왔는지 Documents를 제출할 수 있으면 사용할 수 있습니다. 반면, 은행에 입금되지 않은채 내가 개인적으로 보유하고 있는 현금은 내 통장에 입금하더라도 전혀 클로징에는 사용할 수가 없습니다. 비지니스를 통해 받은 현금이라도 들고 있다가 business 계좌에 입금한 것이 아니라, 개인계좌에 입금한 경우에도 사용할 수가 없습니다. 비지니스에서 발생한 현금은 비지니스 계좌에 입금된 후에, 다른 계좌로 입금시에는 증빙을 통해 사용할 수 있게 됩니다. 참고로, Title 회사에 보내는 Option Fee, Earnest Money를 내가 들고 있던 현금을 은행에 입금해서 송금할 경우, 클로징 비용으로 인정받지 못하게 된다는 점도 주의하시기 바랍니다.

Chris Ahn> 주식계좌의 경우, 이전 고객분 중 우리사주를 보유하신 경우등이 있었는데, 이런 경우 클로징 언제까지 주식을 현금화 해서 은행계좌로 옮겨야 하는 경우등 가이드가 있나요?

Ken Uhm> 모든 자산은 론의 최종 승인을 받기 위해 그 전에 현금화가 이루어져야 합니다. 따라서, 클로징 비용을 위한 자산이 주식이라면, 론 오피서와 상의해서, 언제까지 현금화를 해야 하는지 미리 기한을 정하셔야 안전하게 론의 최종 승인을 받을 수 있게 됩니다.

Chris Ahn> 마찬가지로, 암호화폐도 앞선 주식계좌와 비슷한 측면이 있어 보이는데, 자산의 등락폭이 크기에 더 주의해야 할 부분이 있나요?

Ken Uhm> 암호화폐의 경우에는 주식과 좀 다른 면이 있습니다. 주식은 Reserves로 사용될 경우에는 현금화 할 필요가 없지만, 암호화폐(CryptoCurrency)의 경우에는 클로징비용이나, Reserves 로 사용될 때에도 모두 현금화가 되어 내 은행계좌에 들어가 있어야 하며, Source를 증명하기 위한 서류를 제출해야 자산으로 인정이 됩니다.

Chris Ahn> 한국의 계좌에 있는 자금을 가지고 오는 경우도 된다고 알고 있는데, 포함해서 기타 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?

Ken Uhm> 이 부분은 두가지로 나누어 설명을 드리겠습니다.
QM (Qualified Mortgage)의 경우, 한국의 계좌가 융자를 받는 사람의 이름으로 되어 있다면, 송금일자 포함 2개월 거래내역, 해외송금 영수증을 제출해서 자금출처를 밝힐 경우 사용할 수 있습니다. 만약, Primary Home 구입시, 부모나 가족의 Gift Money를 받을 경우, 앞의 2가지 자료들과 함께 Gift Letter를 제출해서 사용할 수 있습니다. 단, Investment Home을 구입시에는 배우자일지라도 Gift Money를 사용하지 못한다는 점 주의하시기 바랍니다.
Non-QM 상품의 경우, 다소 이자가 높기 때문에, 자금 출처를 밝히지 않고, Gift Money를 허용해 주고 있고, Large Deposit 에 대한 Source도 밝히지 않아도 됩니다.
Cash Deposit이나 한국에서 송금 관련된 방법에도 예외 사항이 있기 떄문에 자세한 내용은 반드시 집을 계약하시기 전에 론 오피서와 상담을 통해 안내를 받으신 후, 모든 절차를 진행하시는 것이 가장 좋습니다.