세무칼럼(조원국 회계사) – 미국 납세자가 한국의 부동산을 처분하면 ?

미국 납세자들의 한국 부동산 처분에 대한 질문들을 자주 받는다.
질문의 시작은 다들 이렇다 ‘아주 간단한 질문인데요’ 아니면 ‘2-3 분이면 충분히답하실수 있으세요’ 이다. 그러나 의의로 ( ? ) 미국 납세자의 한국 부동산 처분 문제는 그리 간단하지 않다. 아니 각주의 세법을 따져보면 이것만큼 복잡한 세무처리가 없다.
한국 부동산 처분에 관련된 중요한 몇 가지를 정리한다.

한국 부동산 처분의 중요한 세무처리
첫째, 한국에서 양도거래가 있었다면 미국 납세자들은 반드시 미국 세금신고서에 반영해야 한다.
둘째, 한국에서 양도거래에 의한 소득금액을 미국으로 송금했던지 그리고 한국에 양도소득세를 신고했는지 여부에 관계없이, 반드시 미국 세금신고서에 신고해야 한다.
세째, 한국에서의 양도소득이 같은 두 미국 납세자가 미국에 내야 하는 세금은 각각 다르다는 점도 기억해야 한다.
넷째, 미국 연방세법은 ‘이중과세방지 협약’ 에 의해 한국에 낸 양도세 만큼 크레딧을받아서 국세청 ( IRS ) 에 납부할 세금이 없을지 몰라도 미국 납세자들이 거주하는 주 ( State ) 와 시 ( City ) 세금은 추가로 양도 소득세를 납부할 수도 있다.

이중과세방지 협약 ( Double Tax Convention Agreement )
미국 국세청 ( IRS ) 은 미국 납세자들이 한국에서 부동산을 통한 수입이 있고 그 수입에 대한 한국 세금을 한국에 납부했어도 미국 세법에 근거한 미국 세금을 다시 납부해야 한다는 입장이다. 물론 한국과 미국의 ‘이중과세방지 협약’를 바탕으로 한국에 납부했던 세금을 미국에서 크레딧 형태로 전부 혹은 일부를 공제 받을 수 있다. 즉 한국세법에 따라 양도 소득세를 계산하고 미국에서는 미국세법에 따라 세금보고를 해야 한다.
예를 들어보자. 미국 시민권자가 한국 거주자가 되어 1 채의 주택만 2 년이상 보유했다면 1 세대 1 주택 비과세 혜택이 가능하다. 이외에 양도가 9 억원 미만등의 조건만 맞으면 한국에 납부할 양도소득세 없이 부동산을 처분할 수 있다. 그러나 미국에서는 세금계산을 다시 시작해야 한다. 이럴땐 미국세법이 기준이다. 어쩌면 이중과세방지의 크레딧을 이 경우에는 미국에서 받지 못하기 때문에 추가로 더 많은 세금을 미국에서 내야 할 가능성이 높다.

한국의 양도소득이 같아도 미국에 내는 세금은 다르다 ??…
A 씨 부부가 한국에 오랫동안 가지고 있던 한국 부동산을 처분한 후 40만불의 양도소득으로 인한 12 만불의 양도소득세를 한국에 납부 했다고 하자.
B 씨 부부는 같은 금액의 양도소득과 양도소득세를 한국에 납부했어도 미국에서 받는 고정급여 ( W-2 ) 가 20 만불이 있다면 한국소득에 대해서 세금을 10% 이상 미국에서 추가로 내야 할 가능성이 높다. 한국 양도소득 40 만불의 적어도 10% 이상이니, 금액으로는 거의 4만불 이상이다.
정리해 보면, 한국에서 같은 양도소득이 있다 하더라도 미국소득의 유무에 따라 세금을 더 납부해야 할 수 있다는 것이다.
한국 부동산을 팔아서 남은 양도소득을 가지고는 정확한 미국 세금은 알 수가 없다. 미국 납세자라면 한국 부동산을 처분할 때 한국만 생각하지 말고, 미국납세도 염두해야 한다. 한국 부동산을 처분하기 전에 미국 세금이 어떻게 되는지 반드시 고려해야 한다.

양도차액의 조정 & 해외계좌 보고 ( FBAR )
마지막으로 한국과 미국의 세법차이로 발생하는 양도차액의 조정도 필요하다.
취득원가와 공사비 그리고 매각금액은 당시의 환율을 참고해서 달러로 환산해 주어야 한다. 그래야 정확한 취득원가 ( Basis ) 가 계산될 수 있다. 양도대금이 한국에서 하루라도 계좌에 입금이 되어 있었다면 해외계좌 보고 ( FBAR ) 대상임을 잊어서는 안된다.
참고로 전세 보증금은 후에 세입자에게 되돌려 주어야 할 금액이므로 세금보고 대상은 아니지만, 전세보증금을 입금했던 계좌에서 이자소득이 발생했으면 그 소득은 미국 세금보고서를 통해 신고되어야 하고, 전세보증금도 해외계좌 보고 ( FBAR ) 의 대상이다. 그러나 한국에 부동산을 통해 소득이 생기지 않았다면 부동산 소유만으로는 미국에서 세금보고 대상은 아니다.

※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.

조원국 대표 세무사
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