세무칼럼 (조원국 회계사) – 가족간의 거래 – 돈, 부동산

가족과 친척사이는 가장 쉽게 급전 거래가 이루어질 수 있는 관계이다. 자녀가 사업을 시작할때 부모가 돈을 빌려주거나 부동산을 자녀 이름으로 취득하는 경우 다음의 경우를 조심하여 IRS ( 국세청 ) 에 세금문제가 있지 않도록 조심하자.

첫째 가족간의 돈 거래에도 계약서와 증거자료들을 반드시 준비하여야 한다.
제3자 거래와 같이 가족간의 계약서에도 이름, 주소, 금액, 날짜, 이자율, 연체료와 같은 규정들이 구체적으로 반드시 들어가야 한다. 이자율은 상식적으로 받아들여 질 수 있도록 너무 낮게 책정되어서는 안된다. IRS 은 AFR ( Applicable Federal Rates ) 방법으로 이자를 계산하니 AFR 을 참고하는것도 좋은 방법이다.

둘째, 상환계획은 현실적이고 즉시 이루어져야 한다.
매달 원금과 이자를 실제로 상환하고 있다는 스케줄과 증빙자료를 준비하자.
부모는 자녀에게 청구서를 정식으로 보내고 자녀는 이를 바탕으로 매월 상환을 부모에게 해야 한다. 주택 자금을 빌려 준 경우 주택에 담보권을 설정해 놓는 것도 바람직하다. IRS 가 탈세를 위해 가짜로 가족과 친척사이에 금전거래를 꾸몄다고 생각할 경우 실제 상환 증빙자료는 유용하게 쓰일 수 있다.

셋째, 1인당 연간 증여 면세 규정 ( Annual Exclusion ) – $15,000 을 조심해서 사용하자.
부모가 자녀에게 10만달러를 빌려주고 매년 $15,000 원금과 이자를 탕감시켜나가면 7년이면 자녀는 완전히 부모에게 빚을 상환하는 셈이다. 그러나 이것은 IRS 계산방법이 아니다. 이럴 경우, IRS 는 첫해에 10만달러를 증여한 것으로 간주할 수 있다.

넷째, 부동산의 경우 부모 돈으로 자녀 또는 공동 명의의 부동산을 취득하면, 세금과 관계되는 모기지 이자, 재산세 공제, 임대소득세 그리고 양도소득세 까지 다양하고 복잡하게 문제가 발생할 수 있다. 후에 증여세의 대상이 된다는 점도 기억하자.

다섯째, 부동산 소유권을 완전히 자녀에게 넘겨 부모가 세입자가 되면 반드시 임대차 계약이 필요하다. 부모가 과거 5년동안 재산을 의도적으로 숨긴 사실이 밝혀지면 정부의 의료혜택을 받을 때 심각한 문제가 될 수 있다. 불법 메디케이드를 받기 위해 재산을 은닉하거나 편법을 사용한 경우 형사처벌의 대상이 될 수도 있다.

여섯째, 미성년자 자녀에게는 부모가 소유권 포기 증서 ( Quit Claim Deed ) 하는 경우 신중하게 고려하여야 한다.
이 경우에는 증여세 대상이 되므로 감정평가서( Appraisal ), 부동산 소유문서 ( Deed ) 와 함께 부모가 Form 709 를 IRS 에 신고하여야 한다.
하지만 소유권 포기 증서는 자녀가 성인이 된 후에 고려하고 실행하는 편이 바람직하다. 달리는 자동차에 운전면허증이 없는 자녀만 남겨두는 일은 자녀와 부모 모두에게 위험한 일이다.

이 외에도 한국에 있는 가족과의 거래, 조부모와의 돈 거래, 가족간의 거래에서 상환이 제대로 이루어지지 않은 경우, 가족간의 거래는 실수의 소지가 많고 IRS 와의 문제도 많을 가능성이 높다. 조금 더 신중하게 그런 문제들이 일어나지 않도록 준비가 필요하다.

※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.

조원국 대표 세무사
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