세무칼럼 (조원국 회계사) – 부동산 투자와 세금 ( 1 )

부동산은 투자자들이 가장 선호하는 투자종목이다. 부동산 투자는 부동산 구입 후 매매 차익을 얻을 수 있을 뿐 아니라 은행차압을 통해 저렴한 가격으로 부동산 구입 후 매매차익을 볼 수도 있다. 또한 오래된 부동산을 구입 후 수리해서 제 값을 받기도 하고, 다운 페이먼트 ( Down Payment )를 하지 않고 은행융자를 통해 부동산을 구입하는 등의 다양한 방법으로 부를 창출하기도 한다. 부동산 투자자들은 세법을 이해하고 활용해서 더 많은 이익을 창출할 수도 있다.

투자자들이 부동산을 선호하는 이유

1. 실제로 가장 많이 접하며 이해하기 쉽고, 눈으로 쉽게 볼 수 있다.
2. 부동산 가치 상승을 통해 투자이익을 기대할 수 있다.
3. 부동산 임대사업으로 이익창출을 한다.
4. 현재 보유 현금과 은행융자로 규모가 큰 부동산을 구입하여 미래 투자효과를 볼 수 있다.
5. 감가상각과 이자지급으로 절세효과를 누릴 수 있다.

부동산 투자를 통한 절세효과

1. 부동산 매매 이익은 일반적으로 낮은 세율인 양도세율 ( Capital Gain Tax ) 에 해당된다.
2. 임대손실이 발생할 경우 주어진 조건만 충족되면 다른 소득 ( 급여, 사업소득, 이자소득 )등과 공제할 수 있다.
3. 감가상각을 통하여 세금혜택을 미리 볼 수 있다.
4. 동종 자산 교환 ( Like Kind Exchange – 1031 Exchange ) 을 통해서 부동산 매매시 발생할 수 있는 처분이익을 연기할 수 있다.

부동산 양도소득과 세금
부동산 양도소득은 납세자의 주거용 주택이 아닌 투자용 부동산 매매에 따른 이익으로 1년 이내에 소유한 부동산으로 인해 발생한 단기처분이익 ( Short Term Capital Gain )과 1년 이상 소유한 부동산 처분으로 인한 장기 처분이익 ( Long Term Capital Gain ) 으로 분류할 수 있다. 단기처분이익의 경우 부동산 처분이익 세율이 적용되지 않고 일반소득세율에 의해 과세된다. 부동산 장기처분이익에 대해서는 5%, 15%, 그리고 20%의 세율에 의해 과세된다.

부동산 처분이익에 대한 세금을 통한 투자
부동산 처분이익에 따른 세금납부를 피하고 납부해야 할 세금으로 재투자하여 재산을 증식할 수도 있다. 아래의 예들은 부동산 처분이익에 대한 세금납부를 연기시키고 그 금액을 계속 투자하는 방법들이다.

첫째, 동종 자산 교환 ( Like Kind Exchange – 1031 Exchange ) 을 통해 합법적으로 세금납부를 연장시킬 수 있다. 세법에서는 부동산 판매 후 동종의 부동산을 새로 구입하는 경우를 교환 ( Exchange ) 로 정의하고 부동산의 교환을 동종자산교환 ( 1031 Exchange ) 이라고 한다. 이 세법조항의 혜택을 위해서는 부동산 소유목적이 비지니스 혹은 투자여야 하며 교환되는 대상이 유사하거나 동일물건이어야 한다. 주의할 점은 판매된 금액을 에스크로 회사나 주정부에서 허락하는 제3자에게 맡겨야 하고 인출을 해서는 안된다. 만약 판매 금액 일부를 인출하게 되면 ‘부트 ( Boot )’ 라는 명목으로 인출금액에 해당되는 세금을 부과 받게 된다. 투자 부동산 거래후 45일이내에 새로운 부동산이 지정되어야 하며 180일 이내에 거래가 끝나야 한다. 이 방법의 선택은 단순한 거래가 아니며 단순 세금만 고려해서 결정할 사항이 아니므로 변호사, 회계사 등의 전문가와 충분한 논의를 거쳐서 결정하는 것이 좋다.

부동산 임대소득과 세금
입주자 ( Tenant ) 로 부터 받은 임대료 ( Rent ) 수입에서 임대부동산 관리, 유지에 들어간 총비용을 공제해서 임대손익이 계산된다. 이러한 비용에는 부동산 융자금 이자, 재산세, 각종 수리, 관리비 그리고 감가상각비가 해당된다. 임대건물이 개인소유로 되어 있을 경우 개인소득세 신고서 ( Form 1040 ) Schedule E 에서 포함되어 신고하면 되고, 일반회사의 형태로 소유하고 있을 경우에는 해당되는 회사 소득세 신고양식지에 따라 신고서를 작성하면 된다. 개인의 경우 부동산을 임대해서 발생한 임대손실은 수동적 손실 ( Passive Loss ) 로 분류된다. $25,000 까지의 부동산 임대손실은 일반소득 ( 급여, 이자소득, 배당소득 ) 에서 공제할 수 있지만 조정된 조정소득 ( Adjusted Gross Income ) 이 $150,000 이상이면 $25,000 이상의 수동적 손실이 일반소득과 공제할 수 있는 혜택이 사라진다.

※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.

조원국 대표 세무사
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