세무칼럼 (조원국 회계사) – 부동산 중개인 ( Realtors ) 들의 세금보고

다양한 직종의 세금보고서를 준비하다 보면 그 직종마다 공통적으로 발견하게 되는 세무상의 특징들이 있고 세금보고서 준비가 까다롭게 느껴지는 직업군이 있는데 이 지면에서 소개하려고 하는 부동산 중개인들의 세금보고가 대표적인 예가 아닌가 싶다.

Form 1099
부동산 중개인들은 그들이 속해있는 회사로 부터 매해 1월 말까지 지난해 받은 중개수수료의 총 금액이 표시된 Form 1099 양식지를 받게 된다. 이 양식지, Form 1099 은 IRS ( 국세청 ) 도 수령하기에 수입액과 매출액은 정확히 세금보고서에 기록되어야 하며 이 금액들을 누락한다는 것은 불가능하다. Form 1099 을 통해서 기록된 수입액들과 함께 해당되는 모든 비용의 공제는 가능한데 비즈니스 운영에 반드시 필요하고 통상적인 비용이어야 한다는 정의를 만족하여야 한다.

자동차 비용 공제
부동산 중개인들의 비용 공제 항목 중에 가장 많은 부분을 차지하는 것은 자동차 비용이다. 실제로 중개인들은 많은 시간을 운전을 하면서 보내게 된다.
자동차 공제를 받는 방법 중에 대표적인 방법은 마일리지( Mileage) 를 사용하는 방법이며 마일리지 공제를 위해서는 기록을 평상시에 꼼꼼히 해야 한다. 마일리지 기록을 제대로 작성하지 못했다면 최소한으로 고객과의 약속을 적어놓은 기록이 있어야 한다. 현실적으로 비즈니스용으로 사용된 마일리지를 기록하고 보관하는 일이 쉽지 않으므로 휴대폰 앱을 사용하는 것을 추천한다. 대표적인 휴대폰 앱으로 Stride Mileage, MileIQ, Trip Log 등이 있다. 단순 통계나 추측에 의한 주행거리 산출은 IRS 로 부터 인정받기 어려움으로 이점 기억하자. 2022년 IRS – Standard Mileage rate 은 1 마일당 58.5센트이다.
예를 들어, 부동산 중개인이 1년에 3만 마일을 운전했는데 그중에 1만 8천마일을 비즈니스용으로 사용했다면 이에 해당하는 2022년 주행거리 공제 비율인 58.5센트를 적용하여 총 $10,530 을 공제할 수 있다. 또한 자동차 운영을 위해서 들어간 모든 실제 비용의 60% ( 18,000 mi / 30,000 mi )를 공제하는 방법을 사용할 수도 있다.
실제비용 공제방법을 사용할 경우 IRS 는 자동차 유지에 들어간 모든 비용의 영수증을 보관할 것을 강조하고 있다. 자동차수리, 오일교환, 가스, 보험, 이자, 세금 등이 이에 해당된다.

홈 오피스 ( Home Office ) 비용 공제
부동산 중개인들에게 홈 오피스 공제가 가장 큰 혜택이 될 수 있고 절세에 있어서 유용한 항목이 될 수 있으나 IRS 는 홈 오피스 공제에 대해 주의를 기울임으로
많은 분들이 이를 두려워 하는 분들이 있는데 정확한 기록과 증빙으로 홈 오피스 비용공제를 신청한다면 효과적인 절세방법이 될 것이다. 단 주된 근무 장소가 외부 별도의 사무실이라면 일반적으로 홈 오피스 공제를 받을 수 없다. Form 8829 ( Expenses for Business Use of Your Home ) 를 이용하여 공제 신청 가능하다.

홈 오피스 경비로 인정 받기 위해서는 다음의 조건들을 만족해야 한다.
첫째, 정상적이고 독립적으로 비즈니스 목적으로 지출 되어야 한다.
둘째, 홈 오피스의 공간이 비즈니스를 목적으로 한 공간이여야 한다.
셋째, 비즈니스 공간에서 고객을 만나는 장소이면 적합하다.

이런 조건들을 만족하면 홈 오피스 경비로서 거주지 유지 비용 중에 비즈니스 목적으로 사용되는 퍼센트 만큼 세금공제 가능하다. 홈 오피스 비용은 주거지와 함께 있기 때문에 비용계산 방법이 객관적으로 타당하여야 한다. 주로 공간의 크기와 홈 오피스로 사용한 기간등을 기초로 백분율( % ) 로 계산하여 전체 주거비용에서 분할 작업을 통하여 이루어 지며, 아래의 항목들이 이에 해당된다.
유틸리티 비용, 집보험료, 집수리비, 주택 모기지 이자, 재산세, 렌트비, 감가상각비 등이다. 특히 주택모기지 이자, 재산세를 항목별 공제 ( Itemized Deduction ) 로 신청하는것보다 홈 오피스 경비를 통하여 비즈니스 비용으로 처리하면 소득세와 함께 사회보장세 ( 15.3% ) 까지도 절약할 수 있다.
과거의 유사한 IRS 의 케이스를 살펴보면 부동산 중개인들과 같은 Form 1099를 받는 독립자영업자들의 경우 비용 지출에 대한 기록과 증빙을 얼마나 가지고 있느냐가 소송케이스의 승패를 가르는 열쇠가 되었다. 충분하지 않은 기록과 증빙은 비용으로 인정받을 수 있는 방법이 없다. 또한 동종업계 평균 매출액 대비 비용과 순이익의 백분율을 가지고 나의 세금보고서를 작성할 필요는 없다. 정확하고 확실한 기록과 증빙만 있다면 세무감사에 대한 두려움없이 비용공제 신청을 하고 합법적인 절세 계획도 가능하다. 그래서 부동산 중개인들의 세금보고서는 쉽지 않다.

※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.

조원국 대표 세무사
SCOTT CHO & COMPANY 회계/세무 법인
(713) 322-0865