세법에서는 부동산을 판매하고 동종의 부동산을 구입하는것을 교환 ( Exchange ) 으로 명칭한다. 같은 종류의 부동산을 교환하는 것을 동종자산교환 ( 1031 Exchange ) 이라 정의한다. 동종자산교환으로 인정받기 위해서는 부동산 소유 목적이 투자용 혹은 비지니스 목적이어야 하고 교환하는 물건이 서로 유사한 자산이어야 한다. 예를 들어아파트와 상가, 상가와 주택은 서로 유사한 부동산이므로 동종자산교환에 해당된다.
동종자산교환 ( 1031 Like Kind Exchange ) 의 예
렌트용 주택을 $300,000 에 구입했다. 구입한 이후 감각상각은 $100,000 였다. 이 주택의 조정원가는 $200,000 이다. 구매자가 나타나서 $500,000 에 매매가 이루어졌다. 매매당시 모기지 융자금은 $150,000 이었고 판매비용은 변호사, 부동산 에이전트 비용을 합하여 $20,000 이었다.
부동산이 처분되었다. 이익은 $280,000 [$500,000-$20,000-($300,000-$100,000 )] 이고 국세청( IRS ) 으로 내야 할 세금이 대략 $56,000 으로 추정된다. $56,000 을 지금 국세청에 납부할 것인지 아니면 금액을 투자하여 더 큰 부동산을 구입할 것인지를 결정해야 한다. 세금 낼 돈으로 투자하여 재산을 증식시키는 현명한 결정일 수도 있다. 이런 결정이라면 동종자산교환 ( 1031 Exchange ) 이 정답이 될 수 있다. 이 경우 $56,000 세금을 매매 당시에 납부하는 것이 아니라 연기된 세금을 다음 부동산 거래에서 세금을 정산해서 납부하게 된다.
동종자산교환 ( 1031 Like Kind Exchange ) 의 주의 사항
주의할 점이 있다. 판매된 금액을 에스크로 회사나 변호사 등의 제3자에게 맡겨놓고 현금인출을 하면 안된다. 만약 판매 금액의 일부를 인출하게 되면 ‘부트( boot )’ 라는 이름으로 인출된 금액에 해당되는 세금을 납부해야 한다. 그리고 렌트용 주택이 판매된 날로 부터 45일 이내에 새로운 부동산을 지정해야 하고 180일 이내에 거래가 마쳐져야 한다. 이 경우 동종자산교환을 마치고 새로 구입한 부동산의 융자금에 대해서 재융자를 통해서 자금을 융통하게 되면 앞서 언급한 ‘부트( boot )’ 의 세금부담을 피할 수 있는 방법이 된다.
동종자산교환 ( 1031 Like Kind Exchange ) 의 점검 사항
첫째, 동종자산교환의 조건에 맞추어 거래를 성사 시킬 수 있는지를 점검해야 한다.
부동산 판매 후 45일 이내에 새로운 동종의 부동산을 지정하고 180일 이내에 모든 거래가 끝나야 하므로 이런 조건에 맞는 거래의 타당성을 점검하고 거래전에 충분히 검토하여야 한다.
둘째, 부동산처분이익에 대한 세율을 점검한다. 장기 부동산 처분이익의 현행 세율을( 15% – 20% ) 적용한다. 이 규정이 언제 바뀔지 모른다. 따라서 동종자산교환을 계획한다면 부동산 처분시기를 고려하여 현행세율에 따라 세금을 납부할 것인지 아니면 동종자산교환시의 세율을 따라 후에 세금을 납부해야 할지를 결정해야 한다.
한국 부동산과도 동종자산교환 (1031 Exchange) 이 가능할까?
미국 거주 한인들 중에 미국에 있는 부동산 거래 후 한국의 부동산을 구입하는 경우를 보게 된다. 이런 경우 동종자산교환의 혜택을 볼 수 있을까? 정답은 미국에 있는 부동산을 처분하고 미국에 있는 부동산을 구입할 경우에만 동종자산교환의 세금연기 혜택을 볼 수 있다. 해외에 위치한 부동산을 구입할 경우에는 동종자산교환 규정이 적용되지 않는다. 그러므로 미국 부동산을 처분하고 한국 및 외국에 있는 부동산을 구입할 경우에는 미국 부동산의 처분이익에 대해서 국세청에 세금을 먼저 납부해야 한다.
※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.
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