재정칼럼 (이명덕, Ph.D) – 주택 융자금(Mortgage)의 중요한 결정

집을 가지고 있는 사람, 특히 은퇴 준비하는 분은 남아있는 주택융자금을 빨리 갚으려고 한다. 한 마디로 매달 나가는 지출을 줄이겠다는 생각이다. 이런 결정이 재정상 현명한 결정인지를 함께 생각해 보자.

일반적으로 빚(Debt)은 나쁘다고 말할 수 있다. 그 중 대표적인 것이 신용카드 빚이다. 이자율이 매우 높기 때문이다. 그러나 재정적인 관점에서 유일하게 좋은 빚(Good Debt)이 있는데, 이것은 집을 살 때 얻는 주택 융자금이다. 주택융자는 많은 액수를 그리고 오랜 기간(Big & Long Mortgage) 가지고 있어도 되는 이유가 무엇인지 함께 알아본다.

주택융자금은 집값(Home Value)과는 전혀 상관관계가 없다.
주택융자금 액수와 상관없이 집의 가치는 오르고 내린다. 다시 말하면, 집 가격과 주택융자금이 얼마 남아있는지는 전혀 상관이 없다는 뜻이다. 집의 많은 에쿼티(Equity)는 돈을 집안에 가득 쌓아두고 있는 것과 다를 바가 없다.

주택담보대출금리는 매우 저렴하다.
여러 종류의 빚(Credit Cards, Auto Loans, Personal Loans) 중에서 이자율이 가장 적은 것은 주택담보대출금리이다. 대출금리가 낮은 이유는 집을 담보로 잡고 있고 집의 가치는 올라간다는 통계 때문이다.

미국 주식시장의 지난 10년 평균 수익률은 14% 이상이다. 주택담보대출금리는 3~4% 정도이다. 주택융자금을 빨리 갚는다는 것은 연간 10%의 수익률을 포기하는 것이나 다름없다. 이런 이유로 재정교육(Financial Literacy)이 매우 중요하다. 우리가 어떤 재정적인 문제를 결정할 때 현명한 판단을 할 수 있기 때문이다.

언제 유동성이 있는 돈(Cash) 이 필요할지 모른다.
철수와 영희는 오랜 소꿉장난 친구이다. 둘이 함께 같은 대학을 졸업하고 같은 직장에서 일한다. 직장 생활 몇 년 후 각자 집을 사기로 하고 주택융자금을 받는다. 철수는 ‘나는 빚을 지고는 도저히 살 수 없다.’라는 마음으로 한 달 치 주택융자를 1년에 한 번 더 갚는다 (1년 – 13 Payment, 이것이 Biweekly Mortgage). 영희는 철수와 똑같은 액수의 금액 (한 달 치 더 내는 금액)을 저축한다. 불행하게 두 사람이 동시에 직장에서 해고 통지를 받는다.

주택융자금을 빌려준 회사는 매달 월부금을 기대한다. 집에 에쿼티가 얼마 있는지는 전혀 상관하지 않는다. 만일 철수가 현금이 없다면 집을 팔아서 갚을 수밖에 없다. 반면 영희는 저축한 돈으로 주택융자금을 갚아 나갈 수 있다.
*30년과 15년 융자를 비교할 때 30년의 월부금은 15년보다 적은 액수이다. 적어진 차액을 저축하지 않고 한국으로 소풍을 간다든지, 새 차를 산다든지, 새로 나온 대형 TV를 구매한다면 당연히 빨리 주택융자금을 갚는 것이 현명한 선택일 것이다.

은퇴를 준비할 때나 은퇴했을 때도 같은 이유를 적용할 수 있다. 병원비, 집수선, 등으로 예상하지 못했던 돈이 필요하면 저축했던, 유동적인 자금으로 대체할 수 있지만, 에쿼티가 많은 집은 팔아야만 돈이 나온다.

‘집을 살 때 매달 나가는 주택융자 지불금을 줄이기 위해서 가능한 많은 선도금(Down Payment)을 내겠다.’ ‘여윳돈이 생겼는데 주택융자금을 갚아 버리겠다.’ ‘은퇴할 때는 매달 나가는 돈을 줄이기 위해 주택융자를 갚겠다.’ 등의 말을 자주 듣는다. 그러나 매월 나가는 액수가 적어진 이유는 공짜로 그렇게 된 것이 아니다. 나의 소중한 목돈으로 미리 갚았기 때문이다. 그만한 목돈을 다른 곳에 사용, 즉 기회비용(Opportunity Cost)으로 투자한다면 더 높은 이익을 얻을 수도 있다고 생각해야 한다.
*Private Mortgage Insurance(PMI)를 내지 않기 위해 20%까지 선도금(Down Payment)을 내는 것은 현명한 판단이다.

주택융자금의 저렴한 이자 빚을, 더 높게 받을 수 있는 수익률을 포기하고, 미리 갚을 이유가 있는지 부부가 곰곰이 생각해 봐야 한다. 전체적인 재정 사실을 알고 판단하는 것과 모르고 결정하는 것은 커다란 차이점이 있다.

youtube 이명덕 재정계획
이명덕, Ph.D., Registered Investment Adviser (RIA)
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