100억 달러 홈오너 지원금 곧 시작

주정부 통해 지급… 모기지, 유틸리티, 보험, HOA 비용 충당
오름새로 돌아선 주택융자 금리… ‘재융자’ 적기

By 변성주 기자
kjhou2000@yahoo.com

백신의 가용성은 계속 개선되고 있고 코로나19 경제 제한이 풀리면서, 경제 성장을 촉발하고 있다. 2021년 미국구조계획법(American Rescue Plan Act)이 통과되면서 개인은 최대 1,400 달러, 부부는 2,800 달러, 부양가족은 1,400 달러를 받으면서 3월 소비자 신뢰는 유행병이 시작된 이래 최고 수준에 도달했고 노동 시장도 빠르게 회복되며 91만6천 개의 일자리가 추가되었다. 경제가 계속 개선됨에 따라 2022년까지 주택 및 모기지 시장도 전반적으로 유리한 여건이 유지될 것으로 예상하고 있다.
미국 경제에 대한 코로나 바이러스 구름이 해제되고 있다는 징후가 보이지만 그러나 아직 수백만 명은 집을 잃을 위험을 포함해 대유행으로 인한 심각한 재정적 압박에 여전히 직면하고 있다. 라이스대학 킨더연구소도 대유행으로 인해 발생하는 장기적인 문제가 주택 시스템에서 명확해짐에 따라 새로운 문제가 등장하고 기존 문제가 복합화 될 것이라고 전망했다.
저소득 세입자와 주택 소유자의 상황은 특히 더 심각해지고 있다. 추가 정부 지원이나 일반적인 임금 인상 등 이들에 대한 상당한 지원 없이는 지금처럼 고공 행진을 하고 있는 주택 가격은 많은 주민들에게 점차 내집 마련을 어렵게 하고 있다.
그러나 반가운 소식도 있다. 사실 많은 사람들은 최신 경기부양책 속에는 뒤처져있는 수백만 주택 소유자를 도울 수 있는 덜 알려진 유형의 코로나19 구제책이 남아 있다는 사실을 모르고 있다. 대부분 1,400 달러의 부양 수표나 스몰비즈니스 융자 프로그램에 주목했지만 주택 소유자의 모기지 지불을 돕기 위한 약 100억 달러의 코로나19 모기지 구제책이 아직 남아있다.
3월에 서명한 1조 9천억 달러의 바이든 대통령의 코로나 구조 패키지에는 주택 소유자가 모기지 뿐만 아니라 세금, 유틸리티, 보험 및 HOA 비용을 지불할 수 있도록 거의 100억 달러의 직접적인 재정 지원이 포함돼있다.
지난 4월 25일까지 각 주정부는 연방정부에 코로나19 모기지 구제기금을 신청했고, 이제 각 주에서는 주택소유주들에게 지원금을 전달할 수 있도록 준비를 하고 있다.

홈오너 지원금(HAF) 지원 자격
미 재무부가 4월 14일 발표한 홈오너 지원금 가이드에 의하면, 주택지원금은 주 주택기관을 통해 현금이 부족한 차용인에게 분배된다. 각 주정부에 할당된 보조기금 중 최소 60%는 연방정부 주택국(HUD)가 정한 지역중간소득을 초과하지 않는 홈오너에게 전달된다.
지원자격은 ▷주택을 소유하고 있어야 한다. ▷모기지가 있어야 한다. ▷2021년 모기지 잔액은 $548,250 미만이어야 한다. 그리고 코로나19로 모기지 상환에 어려움을 겪고 있는 차용인은 자금 지원의 대상이 된다.
미 재무부가 각 주정부에 제공되는 이 기금은 오는 2025년 9월 30일까지 사용해야 한다.
텍사스 주정부를 비롯해 각 주에서 홈오너 지원금(HAF)에 대한 공식 가이드라인이 발표되지 않았다. 그러나 재무부 발표에 의하면 해당 자격 홈오너들은 6월 말까지 신청하도록 돼있다.
코로나19로 실업자가 되었거나, 수입이 감소했거나, 혹은 실제로 융자금 납입이 밀려있거나 현재 상환 유예 중에 있는 경우라면 우선 대상이 될 것이다. 개인부양체크처럼 자동으로 지급되는 것이 아니므로 신청 포탈이 열렸을 때 바로 접수 가능하도록 준비할 필요가 있다.

‘재융자’도 좋은 선택
현재 주택 모기지 비용이나 관련 지출에 부담이 크지만, 소득수준이 중간소득수준을 넘거나 혹은 대출 잔액이 너무 커서 코로나19 홈오너 지원금 대상에 포함될 수 없다면, 또 다른 해결책이 있다. 전문가들은 지금이 모기지를 재융자하기 좋은 시기라고 권한다.
주택 모기지 금리는 올해 1분기를 기점으로 오름새를 타고 있지만, 아직 전례없이 낮은 모기지 금리를 유지하고 있기 때문이다.
약 1천300 만 명의 주택 소유자가 재융자를 통해 월 평균 283달러를 절약할 수 있는 좋은 지점에 있다고 한다.
국책 모기지기관인 프레디맥(Freddie Mac)이 올 4월에 발표한 2021년 2분기 경제 및 주택시장 전망에도 향후 계속 모기지 금리는 상승할 것이다. 아직까지 주택시장 경기는 좋지만 모기지 금리가 높아지면 수요가 줄어들고 단독 주택 시장이 식을 수도 있다. 모기지 금리는 내년 말까지 계속 상승할 것으로 예상했다. 30년 고정 모기지 금리는 2021년 4분기 평균 3.4%에서 2022년 4분기 3.8%까지 상승할 것으로 예상하고 있다.
대부분의 주택 소유자는 재정적인 어려움을 겪고 있다면 모기지 상환 납부를 일시 중지하거나 상환금을 줄여서 납부할 수 있도록 상환 유예를 선택할 수 있다.
대부분의 대출은 상환 유예 혜택을 받기 위해 추가로 드는 비용, 벌금 또는 이자(약정된 이자 외)가 없고 추가로 제출해야 하는 서류도 없다. 융자 기관에 코로나 팬데믹으로 인해 재정적인 어려움을 겪고 있다고 알리기만 하면 된다. 물론 상환 유예를 받았더라도 미납한 납부금을 여전히 상환해야 하는 의무가 있다.
한편 연방 지원대출을 받을 주택소유자는 18개월 동안 지급을 일시 중지할 수 있었다. 그리고 바이든 행정부는 6월까지 연방정부의 압류 금지조치를 연장했다. 바이든 대통령이 이 프로그램을 재연장할 가능성은 있다. 그러나 그렇지 않을 경우 모기지 차용자들은 차압에 직면할 수 있어 집을 잃는 것은 물론 차입 과정에서 추가 비용을 지출할 수도 있다.
최신 모기지 통계에 따르면 2021년 2월 현재 거의 3백만 주택 소유자가 모기지 납부에 어려움을 겪고 있다. 약 210만 개의 모기지가 상환 유예 상태이며 최소 90일 동안 연체된 상황인 것으로 나타났다.
한인동포사회에도 코로나19로 인한 피해가 장기화되면서, 주택 모기지 지불이나 여타 주택 소유를 위한 비용에 부담이 가는 어려움으로 번질 수 있다. 연방정부의 특별 구제 프로그램을 눈여겨 보았다가 수혜 기회를 놓치지 말아야 할 것이다.