부동산 칼럼 (안재원 부동산) – 상업용 부동산의 이해 (ft. 리테일마켓 현 상황)

지난 칼럼에서는 Crazy 마켓에서 집사기에 대해서 다루었는데, 이번 칼럼에서는 최근에 지속적으로 문의들어오는 상업용 부동산에 대해서 소개해 드리려고 한다. 부동산을 크게 Residential 과 Commercial로 나눌 수 있는데 오늘은 그 후자를 정리해 보면 오피스, Multifamily (아파트), industrial (산업용), Hotels, 상업용 땅, Retail 등이 있고, 상용업 부동산은 ROI 관점으로 처음부터 분석해야 경우가 많기에 최근에 서부, 동부등에서 다양한 고객분들이 우리 텍사스를 다음 거점으로 문의하는 추세가 증가 하고 있다.
사례별로 보면, 다 큰 성인 자녀가 오스틴지역에 취직하고 이사하면서 자영업을 하던 부모도 이주하는 경우, 오스틴에 거주하던 지인이 추천해서 비즈니스를 옮기려고 하시는 경우, 그냥 새로운 곳에서 재정착을 하려할때 등 다양하다.
지난 3월 CBRE 기사에 따르면 오스틴이 상업용부동산 투자자 타켓 top 지역으로 선정되었다고 한다. 이를 반증하듯 정말 타주에서 실제로도 증가된 많은 문의가 타 지역으로 부터 들어오고 있다. 일단, realtor와 부동산 broker 기준으로 상업용부동산을 취급하는 곳이 전체의 3분의 1도 되지 않기에 (TAR 통계자료 기준), 상업용부동산에 의뢰할때 realtor와 속한 회사가 상업용 부동산을 할 수 있거나, 경험이 있는지 확인하는 것이 중요하다. 주택용부동산과 달리, 절차와 서류에서 case-by-case 인 경우가 많고, MLS 정보도 단일화 되어 있지 않아서 관련 정보를 찾기에 쉽지 않다.
일단, 리테일마켓위주로 살펴보면 지난 코로나로 서부와 동부 주요 도시들에서 retail등이 오랜기간 lockdown일때, 상대적으로 retail의 타격이 적었던 측면과, 다른 지역보다 훨씬 빠른 회복세를 볼때, 오스틴지역은 retail의 리스팅들은 예상보다 무척 빨리 채워지고 있다. 주택쪽으로 셀러마켓인것처럼 많은 상업용 리스팅브로커와 재확인해 볼때, 확연히 landlord 마켓으로 인지하고 있다. 여기서 리테일마켓은 보통 한인고객들이 관심을 가지시는 식당, 미용실, 편의점, 세탁소, 세차, 빨래방, 옷가게, 주유소등이 있다. 좀더 세부적으로 보면, 건물을 사는 (sale) 경우와 임차 (lease)하는 경우가 있는데, 여기서는 주로 많이 요구가 있는 상업용 리테일 리스의 경우를 포커스해서 설명하면 고객과 상업용 리스 자리를 보러가면 동일한 날에 다른 손님 showing이 있는 경우도 있고 바로 다음날에 해당 리스팅 realtor로 부터 다른 고객의 LOI (Letter of Intent)를 받았다고 연락을 받기도 한다. 심지어, 어렵게 식당자리를 구해서, 진행하려해도 landlord측이 컨셉이 맞지 않다고, 받아들이지 않는 경우도 생긴다. 리테일 리스의 경우 비어있는 자리를 들어가는 경우엔 건물주측과 협상해서 들어가고 현재 biz owner가 tenant로 있는 경우엔 Biz sale로 권리금을 주고, 들어가는 방법이 있다. 후자의 경우 현재의 biz owner와 건물주와 같이 협의를 해야 하므로, 더 복잡하고 확인할 부분이 많다. 이 경우를 좀 더 살펴보면 보통 처음 단계가 NDA (비밀서약유지)를 서명하고 나서야 그 해당 가게의 주소, 매출상세, 방문을 할 수 있고 그 이후에 LOI (Letter of Intent)등을 통해서, 현재 비지니스 인수인계 협상 (Inventory 포함등)등 이후에는 건물주 잔연 계약기간승계와 Tenant변경 승인을 위해 인터뷰를 하거나, 여러가지 기본확인 (크레딧, 개인보증, 신분, 재정확인)을 하거나, 심지어는 biz plan을 요구하는 경우도 있다. 비어있는 상가자리의 경우엔 건물주 측과 TI와 free rent등을 포함해서 보통 협상하고, 일반적으로 5년(기본) + 5년 (갱신) 이상이 선호되어지기는 하나, 경우에 따라서 3년, 2년짜리 계약이 가능한 경우도 있다. 이때, 주의할 점은 갱신의 경우, 계약서상에 보통 최소 6개월전 notice가 조건이 일반적이고 자동갱신이 아니고 서면으로 갱신의사를 밝혀야 하는 경우가 많다. 소득의 공백없이 곧바로 비즈니스를 진행하려는 고객은 부통 사업체 매매를 선호하고, 이때 보유한 현금이 충분하지 않는 경우 SBA론등을 검토하거나 현금매매의 경우는 Proof of Fund 레터를 준비해야 한다. 보유한 현금이 적고 론을 선호하지 않으면서 시간적 여유가 있는 경우는 빈 상가 공간을 우선 고려해 보는 방안이 더 적합할 수 있다.

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
Cell: 512-815-8116
Email: Chris@JoaRealty.com / ChrisJWAhn@Gmail.com
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