부동산 칼럼 (안재원 부동산) – 상업용 부동산 II (ft. 계약서 내용파악의 중요성)

지난 칼럼에서는 “기다림의 비용”에 대해서 살펴보았는데, 이번에는 상업용부동산의 지난 칼럼에 이어 두번째 주제로 “계약서 내용파악의 중요성” 에 대해서 commercial lease (상업용 임대) 측면에서 여러가지 중요한 사항들을 점검해 보고자 합니다.

상업용 임대계약에서 계약서가 중요하다는 점은 사실 누구가 아는 사실이고, 고객 (주로 commercial lease) 들 스스로도 잘 알고 있다고 말씀하시지만 개별 면담을 해보면, 현재의 계약서의 핵심내용 (tenant에 주는 혜택, 종료, 연장옵션…)을 제대로 알고 있거나 파악하는 고객이 생각보다 많지 않음에 자주 놀라곤 합니다. 예를들어, 현재 점유하는 가게 (음식점, 미용실…)등의 비즈니스 owner로서 현재 Landlord와의 의무와 책임관계 그리고, 권리금을 주고 사업체를 구매한 경우 (assignment, sublease,..)등에서 원래 사업자와의 의무와 책임등 부분에 대해서 제대로 이해하지 않거나, 계약 당사자들간의 중요한 합의사항을 문서화 (계약서등) 하지 않고 진행할때 발생될 수 있는 여러가지 리스크에 대해서 간과하는 경우, 추후 예기치 못하는 일들이 벌어질 수 있습니다. 상업용 계약서는 TX 표준계약서 사용하지 않는 경우가 많기때문에, 더욱 꼼꼼히 조항 등을 살펴야 하고, 보다 적극적으로 전문 attorney를 고용해서 계약서와 관련 문서등에 잠재되어 있는 리스크를 제대로 파악하는 것이 필요합니다.

주택과는 달리 상업용 리스 계약서엔 일반적으로 만료 6개월전에 갱신에 관한 notice를 tenant가 landlord측에 주어야 한다는 조항이 계약서에 포함되어 있는 경우가 일반적이고, 실제로는 1년전부터 미리 어떻게 할지를 미리미리 고민하고 논의를 시작하는 것이 임차인으로 유리합니다. 그런 갱신 사전고지 의무를 하지 않을때, 갱신을 못하고 임대가 현재 term기준으로 종료되는 경우도 있기에 임차인에게 매우 불리한 상황이 될 수 있습니다. 그리고 특히 신규 상업임대계약의 경우엔 abated rent (혹은 free rent)나 TI (Tenant Improvements)를 어디까지 제공해 주는지, 렌트비에 포함된 서비스가 있는지등도 꼼꼼히 살펴야 합니다.
이에 못지 않게 중요한 사항으로는 동종 biz에 대한 배타적인 권리가 있는지 여부와 하시려는 사업에 대한 제한 사항 (메뉴나 업종) 그리고, 임대공간의 특정부분 (예를들어 patio의 앉는 테이블과 의자등) 유지관리에 대한 책임의 주체에 대한 내용들도 잘 파악하고 있어야 합니다. 기타 사항으로는 pecentage rent 조항이나, 비즈니스 영업시간 조항들도 있습니다. 특히, 인기 지역일수록 영업시간이 미리 정해져 있는 경우가 있으니, 이를 잘 살피는 것이 필요합니다.

기타사항으로는 계약후 임대가 시작되는 commencement date 설정과 내부공사에 대한 사전공지의무 및 관련 permit 신청, CO (Certificate of Occupancy) 신청과 입주전에 HVAC이나 water heater의 파악, 알콜음료 판매를 위한 라이센스 신청, 초기 비즈니스를 빠르게 궤도로 올리기 위한 홍보방안 (SNS, 광고, 지역마케팅)등도 심도있게 준비해야 할것이다. 미리, biz plan을 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다.
이전에 주택도 그렇고 커머셜 고객 중에 빚이 싫다고, 대부분을 현금 위주로 결제를 하여, 보유현금이 매우 낮은 경우가 있는 경우가 있는데, 심지어는 차도 현금으로 구매하거나 비즈니스도 론 없이 운영하는 경우가 있는데, 주택의 경우 크레딧이 없게되어 추후 집구매를 위한 모기지가 안되는 경우도 있고, 비즈니스의 경우엔 사업의 상황에 대한 유연한 대처를 할 수 없는 경우가 생기게 되어 난처한 경우가 있다. 론을 통해서 현금 유동성을 확보하고, 현금을 보유한다면 여러가지 상황에 맞게 대처할 수 있는 옵션을 만들 수 있다. 다른 방식으로는 가게를 하고 있는데, 집을 가지고 있고 보유한 현금이 극히 적어 문제라면 cash-out refi (재융자)를 통해, 필요한 현금을 조달하는 방법도 있다. 이런 가능성 대부분에 보유한 현금으로 현재 주택의 모기지를 미리 빨리 갚으려고 하지 않고, 사업을 위해 어느정도 현금 유동성을 확보해 두는 것이 좋은 경우도 있다. 사전에 괜찮은 렌더와 상담을 통해서, SBA론이나 HELOC등 기타 필요한 옵션등에 대해서도 미리미리 공부해서 알아 두는 것이 현명한 방법이다.

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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