부동산 칼럼 (안재원 부동산) – 현 코로나 상황에 모기지론을 갚아나가기 어려울 때에 대한 일시적 옵션

지난 칼럼에서는 코로나 시대에 사는 지금 변화하는 부동산 트렌드에 대해서 살펴보았는데, 이번 칼럼에서는 현재 홈오너로서 코로나 시대에 모기지론을 갚아나가기 어려울 때에 대한 일시적인 옵션에 대해 정리해 보았다.
최근 코로나 여파로 홈오너로서 모기지론을 갚아 나가는 부분에 다소 힘들어 하시는 분들이 있고, 필자한테도 전화로 상담을 요청하는 경우가 있다.
일단, 코로나로 인한 경우엔 해당 도시나 카운티 별로 COVID-19관련 렌트/유틸리티나 일부 모기지를 지원하는 프로그램이 존재할 수 있다. 이를 제외하고는 렌더가 직접적으로 제공하는 지원 프로그램이 있는데 렌더가 일반은행인지 아니면, Fannie Mae나 Freddie Mac 같은 정부가 관여 되어 있는 렌더, 또는 기타 렌더인지에 따라서 옵션이 많이 달라질 수 있다.
우선, FTC의 주의사항에 대한 NAR의 기사를 보면 모기지 지원 관련 사기에 의해 피해액이 1억 달러가 넘어섰다고 한다.
특히, 지원 프로그램을 위해 미리 돈를 내라고 유도하는 3rd party 업체의 경우 대부분 사기일 가능성이 매우 크다.
다시, 본론으로 돌아가서 위 기사에서도 제3업체를 통하지 말고 mortgage servicer(보통, 여러분들이 월 모기지를 납부하는 escrow회사)에 문의를 하여 모기지 지원 프로그램에 대해서 직접 확인할 것을 권고하고 있다.
이미 equity가 남아있지 않거나, 이미 차압이나 추방단계에 와 있다면 lawhelp.org를 통해 옵션을 논의할 수 있고, 그렇지 않은 대부분의 경우에는 렌더와 논의(자료제출, 소득확인)와 전화/서면 등으로 논의하여 모기지 지워 프로그램 중 적용할 수 있는 프로그램에 대해서 통보를 받고 진행을 할 수 있다.
일반 은행인 경우엔 mortgage forbearance를 통해 보통 2개월 에서 6개월 까지 월 모기지 납부를 유예 (holding)하고, 기간이 종료시에 일괄 납부하는 방법이 있다.
하지만 기간이 끝나는 시점에 일괄 상환이 어려운 경우에 대해 Fannie Mae나 Freddie Mac 렌더 기준으로 가능한 옵션들을 정리하면 아래와 같다.

1. Forbearance Extension: 최대 180일 기간 후 추가로 180까지 연장 가능한 경우

2. Repayment Plan: forbearance 기간 후 일괄 상환은 어렵지만, 월 모기지 금액에 추가적인 금액을 추가하여 상환이 가능할 때 고려 가능

3. COVID-19 Payment Deferral: forbearance 기간 후 상환해야 하는 잔액을 기존 모기지 뒤에 붙이는 (모기지 기간연장) 방안

4. Loan Modification: (일종의 refi처럼) 조건을 바꾸어 새로운 모기지 론으로 변경
그리고, FHA / VA / USDA 론의 경우에 각각 defer가능하게 하던지 혹시 모기지 조건을 변경이 가능한 옵션이 있을 수 있다.
물론 본인의 렌더가 일반 은행의 경우 위의 옵션의 일부만 가능할 수 있기에 면밀하게 확인해 볼 필요가 있다. 같은 렌더라고 하더라도 borrower의 현재 수입과 모기지 상황에 따라서 허용 가능한 프로그램이 달라질 수 있고, 대부분 개별 심사를 통해 결정한다.
여러가지 방법이 모두 여의치 않다면 렌더와 협의하여 short sale(equity가 없는 경우), deed-in-lieu로 진행하는 방법도 있다.

Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
Cell: 512-815-8116
Email: Chris@JoaRealty.com
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