애봇 주지사 부동산 감정가 상승 3% 제한… 전문가들 “위험한 발상”(음성서비스)

그렉 애봇 텍사스 주지사가 부동산 감정가 상승률을 연 3%로 제한하는 새로운 재산세 감면 계획을 발표했지만, 좌우파를 막론한 세금 정책 전문가들은 이 제안이 근본적인 문제를 해결하지 못하고 심각한 부작용을 초래할 것이라고 경고하고 있다. 애봇 주지사는 현재 10% 상한선을 3%로 낮추고 이 상한선을 식료품점, 레스토랑, 아파트 건물과 같은 모든 종류의 부동산 소유자에게 확대하여 부동산 소유자에게 세금 청구서에 대한 더 많은 예측 가능성을 제공하는 것을 목표로 한다.

애봇은 지난주 포트워스에서 열린 행사에서 “감정가를 받을 때 봉투를 손에 쥐고 떨리는 사람들을 너무 많이 안다. 재산세가 얼마나 오를지 두려워하기 때문”이라며 자신의 제안을 옹호했다. 애봇의 감정가 제안은 주택 소유자에 대한 학교 재산세 폐지와 지방정부의 재산세 인상을 더 어렵게 만드는 조항을 포함하는 주지사의 재산세 감면 플랫폼의 핵심 부분이다. 이는 2026년 재선 캠페인의 중심에 있다. 텍사스 트리뷴과 인터뷰한 모든 정치적 관점의 세금 전문가들은 이 계획의 이 부분에 가장 회의적이었다.

재산세 구조와 문제점

부동산 가치는 부동산 소유자의 세금 청구서를 형성하는 방정식의 핵심 부분이다. 그 청구서는 학군, 시, 카운티 및 기타 과세 관할권이 설정한 세율에 부동산 가치를 곱하여 결정된다. 텍사스 부동산 소유자들은 주 경제가 호황을 누리면서 2020년대 초부터 감정가가 급등하는 것을 목격했으며, 이러한 높은 부동산 가치가 세금 청구서를 끌어올린다고 불평해왔다. 주택에 대한 치열한 경쟁이 텍사스의 제한된 주택 재고에 압력을 가하고 가격을 끌어올리면서 주택 소유자들은 지속적인 주택 가치 상승을 목격했다.

전문가들의 우려: 캘리포니아 악몽 재현

세금 전문가와 부동산 감정인들은 더 높은 부동산 가치가 반드시 더 높은 세금 청구서를 의미하는 것은 아니며, 지방 과세 기관이 부동산 가치가 상승하더라도 세금 청구서가 과도하게 오르지 않도록 세율을 설정할 책임이 있다고 말했다. 세금 정책 전문가들은 애봇의 아이디어가 캘리포니아의 프로포지션 13과 강하게 닮았다고 말했다. 이는 급격히 상승하는 주택 가치 이후 주택 소유자의 세금을 줄이기 위해 부동산 가치 성장과 세율에 엄격한 제한을 두는 것을 목표로 한 1970년대 투표 발의 안이었다.

프로포지션 13의 결과: 납세자 간의 엄청난 불평등, 더 높은 주택 비용, 부유한 주택 소유자에게 불균형적으로 흐르는 세금 혜택 — 뉴욕시와 같이 더 엄격한 상한선을 제정한 다른 곳에서도 나타난 결과들이다. 텍사스 하원 의원들은 2023년 입법 세션 동안 애봇의 것과 거의 동일한 감정가 상한선 제안을 추진했다. 그 제안은 댄 패트릭 부지사와 상원의 감세 지지자들로부터 강한 저항에 부딪혔다. 패트릭은 화요일 자신의 감세 제안을 발표하면서 더 엄격한 감정가 상한선에 대한 반대를 재차 표명했다.

2023년 입법은 또한 제안이 혜택을 주려고 했던 기업을 대표하는 그룹들로 부터 반대를 받았다. 우려는 오래된 기업이 젊은 기업을 희생시키면서 혜택을 받을 것이라는 점이었다. 의원들은 결국 타협안에 합의하여 500만 달러 이하 가치의 사업용 부동산에 대해 20% 감정가 상한선을 만들었다. 정책이 세율을 끌어올렸다는 징후가 있다. 텍사스 납세자 및 연구 협회와 라이스 대학교 베이커 공공정책연구소가 의뢰한 연구에 따르면 콜린, 해리스, 미들랜드, 무어, 스미스 카운티는 상한선으로 인해 손실된 가치를 보충하기 위해 2024년에 그렇지 않았을 경우보다 더 높은 세율을 채택했다.

애봇의 포괄적 계획

1. 감정가 상승 3% 제한

• 현재: 주택 소유자 주거지는 연 10% 제한
• 제안: 모든 부동산을 연 3%로 제한

2. 5년마다 감정

• 현재: 매년 감정
• 제안: 5년마다 1회 감정으로 “예측 가능성” 제공

3. 지방정부 지출 제한

• 인구 증가 + 인플레이션 또는 3.5% 중 낮은 쪽으로 제한

4. 세금 인상에 2/3 찬성 필요

• 현재: 3.5% 이상 인상 시 과반수 찬성 필요
• 제안: 모든 재산세 인상에 2/3 찬성 필요

5. 학교 재산세 폐지 국민투표

• 주택 소유자에 대한 학교 재산세 완전 폐지
• 헌법 수정안 필요
• 유권자 투표로 결정

6. 주민 발의 권한 강화

• 등록 유권자 15%가 청원하면 세율 인하 국민투표 실시

학교 재산세가 절반 차지

학교는 재산세에 크게 의존하며 일반적으로 총 재산세 청구서의 약 절반을 차지한다. 애봇의 계획은 주택에 대한 학교 재산세를 없애는 헌법 수정안을 제안한다. 이는 주택 소유자들에게 연간 수천 달러를 절약해줄 수 있지만 주정부가 자금 부족분을 메워야 하며, 판매세를 늘리거나 예산을 재배분할 가능성이 높다.

전문가들이 지적하는 문제점

1. 시장 왜곡 장기 소유자와 신규 구매자 간 불공정 초래. 오래 보유한 집은 낮은 세금, 새로 구매한 집은 높은 세금 부담.

2. 주택 가격 상승 낮은 세금에 “고착(lock-in)” 효과로 기존 소유자들이 이사를 꺼려 주택 공급 부족 심화, 첫 구매자 진입 장벽 상승.

3. 세율 인상 압력 감정가 상한선으로 세수 손실 발생 시 지방정부가 세율을 올려 보전 → 전체 세금 부담 증가 가능성.

4. 근본 문제 미해결 텍사스에서 감세 지지자들은 의원들에게 세율과 세수를 낮추는 노력에 집중할 것을 촉구해왔으며, 이는 세금 청구서를 늦추는 더 확실한 방법으로 여겨진다.

5. 급격한 조정 5년마다 감정 시 누적된 시장 성장을 반영하여 급격한 상승 발생 가능. 오스틴, 댈러스-포트워스 같은 급성장 시장에서 특히 심각.

정치적 전망

애봇의 잠재적 총선 상대인 화이트는 주지사의 감정가 상승을 연 3%로 제한하는 제안에 동의한다. 화이트는 지난주 기자들에게 “그렉과 나는 한 가지에 동의하는 것으로 밝혀졌다”고 말했다. 하지만 댄 패트릭 부지사의 강력한 반대로 입법 통과는 불확실하다.

애봇의 반론

애봇의 정책 고문 카니는 “사람들은 감정가 증가와 최대 세금 인상이라는 원숭이 짓에 짓눌리고 있다”며 “이 문제는 학교 선택 싸움과 같은 수준이 될 것”이라고 말했다. 전문가들은 애봇의 계획이 좋은 의도를 가지고 있지만, 캘리포니아와 뉴욕의 실패 사례를 반복할 위험이 크다고 경고한다. 지출 제한과 세율 인하에 초점을 맞추는 것이 더 효과적이고 부작용이 적은 접근법이라는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.