세무칼럼 (조원국 회계사) – S Corp을 활용한 부동산 절세

임대전에 미리 준비하자!
세금은 언제나 중요하지만, 부동산에서는 특히 더 중요하다. 오랫동안 살던 집의 가치가 크게 올랐다면, 집을 어떻게 처분하느냐에 따라 세금 차이가 수만 달러까지 벌어질 수 있다.
많은 사람들이 이사를 가게 되면 고민한다. “집값은 더 오를 것 같은데… 지금 팔까, 아니면 임대를 줄까?” 문제는 바로 여기서 시작된다. 잘 모르고 임대로 돌렸다가, 나중에 집을 팔 때 받을 수 있었던 큰 세금 혜택을 놓치는 경우가 많기 때문이다.

2년 거주 요건과 Section 121 혜택
미국 세법에는 매우 강력한 규정이 하나 있다. 바로 Section 121 규정이다.
지난 5년 중 최소 2년 이상 본인이 실제 거주한 주택이라면, 부부 공동보고 기준 최대 50만 달러까지 양도차익(Capital Gain)을 면제받을 수 있다.
예를 들어 보자.

• 10년 전: 50만 달러에 구입
• 현재 시세: 90만 달러
• 양도차익: 40만 달러

이 경우 부부라면 50만 달러 공제 한도 안에 들어가기 때문에 연방 양도소득세가 사실상 없을 수 있다.
그런데 문제는 집을 바로 팔지 않고 임대로 전환할때 생긴다.

임대로 전환하면 왜 문제가 될까?
“일단 세입자 받고 몇 년 뒤에 팔면 되겠지.” 생각하지만 시간이 지나면 Section 121의 “2년 거주 요건”을 충족하지 못하게 될 수 있다.
그 결과,

• 원래 받을 수 있었던 50만 달러 면제 혜택이 줄어들거나
• 일부만 적용되거나
• 상황에 따라 상당한 세금을 내게 될 수 있다.

즉, 단순히 임대를 주었을뿐인데 큰 절세 기회를 놓치는 셈이다.

S Corp 활용하자!
이때 고려할 수 있는 방법 중 하나가 바로 S Corp을 활용한 부동산 구조 조정이다.
핵심 개념은 간단하다. 개인이 보유한 주택을 S Corp에 정상적인 가격으로 매각하고, 법인은 그 부동산을 임대용 자산으로 운영하는 방식이다.
일반적으로는 다음과 같은 흐름으로 진행된다.

1. 법인 설립
2. IRS Form 2553 제출
3. S Corp 선택(Election)
4. 개인 소유 주택을 법인에 매각
5. 법인은 임대사업 운영

실무에서는 자금 문제 때문에 Installment sale(할부매각)이나 Seller Financing 구조를 사용하는 경우도 있다.

진짜 거래여야 한다
셀러도 나이고, 바이어도 내가 만든 법인이라고 해서 아무 가격이나 적어 넣으면 안 된다. IRS는 이런 거래를 매우 엄격하게 본다.
따라서 반드시,

• 시세(Fair Market Value)에 근접해야 하고
• 계약 조건도 정상적이어야 하며
• 실제 매매 형태를 갖춰야 한다.

세법에서는 이를 Bona Fide Sale (실질적 거래) 이라고 부른다.
형식만 갖춘 거래는 나중에 IRS 감사에서 문제가 될 수 있다.

감가상각 기준 증가
만약 개인이 계속 임대를 했다면, 감가상각 (Depreciation) 은 원래 구입가격 기준으로 계산된다.
예를 들어,

• 원래 구입가: 50만 달러

그러면 감가상각 기준도 대체로 그 금액 근처에서 시작된다.
하지만 S Corp이 시세인 90만 달러에 부동산을 인수했다면 어떨까? 법인의 새로운 기준(basis)은 그 매입가격에 맞춰 올라갈 수 있다.

• 더 큰 감가상각비 공제 가능
• 임대소득 감소
• 결과적으로 세금 절감 효과

라는 구조가 만들어진다.

주의해야 할 부분
대표적으로 아래의 이슈가 함께 따라온다

• Depreciation Recapture(감가상각 환수)
• Related-Party Transaction 규정
• Mortgage Due-on-sale 문제
• 향후 매각 시 세금 구조

따라서 이 전략은 반드시 전문가와 함께 결정할 것을 추천한다.

※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.

조원국 대표 세무사
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