[부동산 칼럼] 5분이면 만드는 종이, 내 집이 걸려 있습니다

집을 살 때 꼭 따져야 할 세 가지

제 고객이 마음에 드는 집에 오퍼를 넣으면 가끔 상대편 리스팅 에이전트에게서 전화가 옵니다. 질문은 거의 항상 같습니다.
“이 사전승인서(Pre-Approval Letter), 정말 믿을 수 있는 건가요?”
이런 질문이 생긴 데에는 이유가 있습니다. 어느 순간부터 사전승인서는 일부 업계에서 복권처럼 남발되기 시작했습니다. 일단 많이 발급해 놓고, 그중 몇 건만 실제 클로징까지 가면 된다는 식입니다. 그러다 보니 바이어들은 ‘승인받았다’는 말에 안심하지만, 그 승인이 실제 검증을 거친 것인지, 아니면 단순한 추정에 불과한지는 묻지 않는 경우가 많습니다.
왜 이게 중요할까요? 사전승인서는 결국 종이 한 장에 불과합니다. 마음만 먹으면 누구나 5분 만에 그럴듯하게 만들 수 있습니다. 하지만 클로징은 종이 한 장으로 이루어지지 않습니다.
모기지 일을 오래 하다 보면 한 가지 공통점을 발견하게 됩니다. 우리 앞에 놓인 거의 모든 것은 숫자 아니면 약속이라는 사실입니다. 사전승인서, 이자율(Rate), 매달 내는 월 납입금(Payment)까지. 겉으로는 모두 단단해 보이지만, 그 뒤에 무엇이 받쳐주고 있느냐에 따라 진짜가 되기도 하고 빈 껍데기가 되기도 합니다.
결국 손해를 보는 사람은 겉모습만 믿은 사람이고, 좋은 결과를 얻는 사람은 한두 마디를 던지는 사람입니다.
“그걸 어떻게 확인하셨나요?” “그 근거가 무엇인가요?”
수많은 융자를 진행하며 내린 결론은 의외로 단순합니다. 정말 중요한 것은 세 가지뿐입니다. 그리고 그 세 가지는 결국 같은 질문으로 모입니다.
첫째, 내 융자는 정말 클로징까지 갈 수 있을까?
제대로 된 사전승인은 신용(Credit), 소득(Income), 자산(Assets), 부채(Liabilities)를 하나하나 직접 확인한 뒤에 나옵니다. 이 네 가지가 검증됐다면 웬만해서는 융자가 엎어지지 않습니다. 물론 클로징 직전에 직장을 잃는 것 같은 극단적인 상황까지 막을 수는 없겠지만요.
반대로 시중의 많은 ‘사전승인서’는 사실상 사전심사(Pre-Qualification)에 가깝습니다. 몇 가지 정보만 듣고 대략 계산한 추정치인데, 이름만 그럴듯하게 붙여 놓은 경우가 적지 않아요. 예를 들어 “제 연봉이 50만 달러입니다”라고 말만 하면, 별다른 확인 절차 없이 그 숫자 그대로 한 장 받을 수 있는 겁니다.
구분하는 방법은 의외로 간단합니다. 사전승인을 받는 동안 서류를 제출한 적도 없고, 무언가를 증명해 달라는 요청도 없었다면 십중팔구 상대도 아무것도 확인하지 않은 것입니다.
특히 우리 한인들에게는 더 중요한 이야기입니다. 자영업을 하거나 현금 매출이 있거나, 한국에 자산을 보유한 경우처럼 소득 구조가 단순하지 않은 경우가 많기 때문입니다. 이런 상황일수록 대충 발급된 사전승인서는 클로징 직전에 문제를 일으킵니다. 그리고 그 대가는 계약금(Earnest Money), 시간, 그리고 함께 뛰어준 에이전트와 타이틀 회사의 노력으로 돌아오게 됩니다.
여기에는 우리끼리 자주 빠지는 함정도 있습니다. 같은 한국 사람이라는 이유만으로 서류도 제대로 확인하지 않은 채 맡기는 경우가 있다는 점입니다. 사람을 신뢰하는 것은 좋습니다. 하지만 사람을 믿는 것과 그 사람이 한 일을 검증하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
둘째, 제대로 된 융자인가, 아니면 싸 보이기만 하는 융자인가?
저는 고객에게 컨벤셔널(Conventional)과 FHA 중 무엇을 선택해야 하느냐고 오래 고민하게 한 적이 거의 없습니다. 결국 중요한 것은 어느 상품이 실제로 더 적은 비용이 드느냐이기 때문입니다.
신용점수가 높은 분들 중에는 이자율만 보고 FHA를 선택하는 경우가 있습니다. 그런데 정작 가장 중요한 설명은 듣지 못한 경우가 많습니다. 바로 모기지 보험(Mortgage Insurance)입니다.
이 보험은 주택보험(Homeowners Insurance)이 아닙니다. 집을 보호하는 보험이 아니라, 돈을 빌려준 은행을 보호하는 보험입니다.
FHA는 융자금의 1.75%를 선납 보험료(Upfront MIP)로 부과하고, 이후에도 매년 약 0.55% 수준의 보험료(Annual MIP)를 받습니다. 다운페이먼트가 10% 미만이면 이 보험은 융자 기간 내내 따라붙습니다. 10% 이상을 넣어도 11년은 유지됩니다.
반면 컨벤셔널의 PMI 역시 모기지 보험이지만, 집의 지분(Equity)이 20%를 넘으면 제거할 수 있습니다.
예를 들어 신용점수 760인 고객이 40만 달러를 빌린다고 가정해 보겠습니다. 단순히 이자율이 낮아 보인다는 이유로 FHA를 선택하면, 처음에 약 7천 달러의 보험료가 추가되고 매달 약 180달러 안팎의 보험료를 계속 부담하게 됩니다. 5년만 지나도 보험료로만 1만 달러 이상을 내게 되는 셈입니다.
반면 컨벤셔널이었다면 훨씬 일찍 없어지거나 아예 내지 않았을 비용일 수 있습니다.
VA 자격이 되는 분이라면 선택은 더 명확합니다. 모기지 보험이 없고, 이자율도 대체로 더 유리합니다. 물론 일회성 펀딩 피(Funding Fee)가 있지만 대부분 융자금에 포함할 수 있고, 상이군인 등 일부 대상자는 면제됩니다. FHA에도 비슷한 선납 비용(1.75%)이 있는데, 차이는 FHA는 그 위에 매달 모기지 보험까지 얹는 반면 VA는 이 펀딩 피 한 번으로 끝난다는 점입니다. 그래서 전체 비용으로 보면 VA가 대체로 더 가볍습니다.
결국 FHA, Conventional, VA 모두 정부 또는 정부보증기관(GSE)이 지원하는 제도입니다. 어느 것이 좋은지가 아니라, 내 상황에 어떤 것이 가장 유리한지가 중요합니다.
셋째, 이 이자율은 정말 돈을 아껴 주는가?
이자율은 중요합니다. 하지만 가장 낮은 이자율이 항상 가장 좋은 융자는 아닙니다.
너무 좋아 보이는 이자율 뒤에는 대개 디스카운트 포인트(Discount Points)가 숨어 있습니다. 즉, 더 낮은 이자율을 받기 위해 클로징 때 수천 달러를 미리 내는 것입니다.
문제는 그 돈을 언제 회수하느냐입니다.
포인트를 사서 매달 100달러를 절약한다면, 5천 달러를 회수하는 데 약 50개월이 걸립니다. 만약 그 전에 집을 팔거나 재융자를 한다면, 미리 낸 돈을 다 회수하지 못한 채 끝날 수도 있습니다.
반대로 오랫동안 거주할 계획이라면 이야기가 달라집니다. 실제로 미국에서는 한 집에 거주하는 기간이 생각보다 깁니다. 그래서 어떤 경우에는 포인트를 사는 것이 좋은 선택이 될 수도 있습니다.
중요한 것은 평균이 아니라 내 손익분기점(Break-Even Point)입니다. 매달 절약되는 금액이 내가 미리 지불한 비용을 따라잡는 데 몇 년이 걸리는지, 그리고 그 기간이 내가 실제로 그 집에 머물 기간보다 짧은지를 따져봐야 합니다. 이 계산 없이 가장 낮은 숫자만 쫓는 것은 생각보다 흔한 실수입니다.
사실 확인하는 방법은 어렵지 않습니다. 렌더에게 직접 물어보세요.
“제 신용, 소득, 자산, 부채를 모두 검토하고 사전승인서를 발급하신 건가요?”
“제 상황에서 이 상품이 가장 비용이 적게 드는 선택인가요? 그렇다면 왜 그런가요?”
“이 이자율에는 포인트가 포함되어 있나요? 그렇다면 몇 년을 살아야 본전을 회수할 수 있나요?”

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